הכותרות מבשרות על בוא האביב. מחירי הבתים החלו לעלות בחודשים האחרונים, גידול במכירות בתים חדשים וקיימים וגם התחלות הבניה תוספות תאוצה. השבוע אף פורסם שביטחון הקבלנים בארה"ב הינו בשיא של מספר חודשים. נראה שאולי הגענו לתחתית בשוק הדיור, ומכאן חוזרים לשיגרה.
נדב אלון
הגל הראשון בצונאמי שעבר על שוק הדיור בארה"ב החל עוד בשלהי 2005. משבר ה-סאבפריים הוא נקרא, על שם מליוני המשכנתאות שנתנו ללווים חסרי יכולת החזר, ואשר הביאו לעיקולים רבים ומחיקות במאזני הבנקים מ-2007. מספר בנקים וחברות בתחום אף קרסו בשל כך: קאנטריוויד, ביר-סטרנס, ליהמן ברדרס, ואקוביה, ועוד עשרות בנקים קטנים. גם הסוכנויות הממשלתיות פרדי-מק ופאני-מיי הולאמו סופית בעקבות המשבר.
אלא שכעת מתברר שהגל החדש יבוא מבעלי המשכנתאות המבוססים יותר, אלו שקרויים לווי Alt-A ו-פריים. לווים אלו היו במועד קבלת ההלוואה איכותיים יותר, בעלי הון עצמי או הכנסה יציבה, ולכן המשכנתאות שלהם גדולות יותר מאלו שבמשבר ה-סאבפריים. בהרבה מן המשכנתאות הלווים לא נאלצו לשלם מקדמה מהונם העצמי, או שהונם נשחק לגמרי עקב ירידת מחירי הבתים בשנים האחרונות. הערכות מומחים ב-דויטשה בנק מדברות על כ-16 מליון משכנתאות, אשר מצויות "מתחת למים", כלומר, שגודל המשכנתא גבוה מן הערך הנוכחי של הבית. בנוסף שיעור "הבראת" המשכנתאות, כלומר, החזרת לווים שמפגרים בתשלומים למסלול תקין ורגיל ירד מ-30% ב-2006 ל-4% ב-2009. המשמעות היא שלווה, אשר החל לפגר בתשלום בתשלומי המשכנתא החודשיים ככל הנראה לא יעמוד בכל התשלומים הנותרים, ועל הבנק למחוק את יתרת ההלוואה פחות שווי הבית.
שיעור האבטלה בארה"ב ממשיך לעלות מחודש לחודש, ומוסיף לווים חדשים למעגל המובטלים. התביעות השבועיות החדשות נותרו ברמה של מעל 500 אלף בשבוע, דבר שככל הנראה יביא את שיעור האבטלה ב-2010 אל מעל 11%, כפי שכבר הזהיר הכלכלן פול קרוגמן רק השבוע. מובטלים אלו, אשר רואים את שכניהם מפסיקים לשלם את המשכנתא, צפויים לעשות כמותם ובכך להביא לשיא את שיעור העיקולים והמחיקות של הבנקים. מידי חודש מקבלים כ-350 אלף לווים התראות על פיגורים ועיקולים צפויים, כך שנראה שמלאי הבתים למכירה יישאר ברמות גבוהות מעל 4 מיליון בתים זמן רב. מלאי גבוה שכזה ימשיך ללחוץ על מחירי הבתים וימנע כל התפתחות של שוק הבתים החדשים ועימו תעשיית הבנייה.
אנליסטים מעריכים את שוק המשכנתאות שנותרו בכ-11 טריליון דולר. בהתאם לנתונים הללו קל להעריך שכ-2 טריליון מתוכם צפויים שלא לעמוד בתשלומיהם ובכך להפסיד את בתיהם. הבנקים צפויים למחוק בשל כך עוד למעלה מ-600 מיליארד דולר, דבר שיעיב על המשך נסיונות ההתיצבות שלהם.
